Профессиональный управляющий коммерческой недвижимостью
Регистрация на курс
23 900₽
Программа курса
Бизнес-модель Управляющей компании коммерческой недвижимости
- Основные понятия рынка недвижимости. Комплекс недвижимости, как объект управления. Бизнес-процессы УК.
- Aнализ рынка коммерческой недвижимости, тенденции его развития в современных условиях.
- Понятие БЦ, ТЦ, ТРК, МФК их отличительные особенности.
- Комплекс недвижимости как объект управления.
- Бизнес-процессы управляющей компании.
- Практическая ситуация по состалению бизнес-процесса.
- Организационная структура Управляющей компании. Выбор модели управления компании в кризис.
- Наиболее распространенные виды ОФС.
- Разработка функционально-организационной структуры УК.
- Кейс: Вы — директор УК, задача — разработка ОФС.
- Основные вопросы организации работы служб (департаментов). Распределение полномочий. Решение проблемы «дублирования» функций, делегирования полномочий.
- Служба технической эксплуатации — facility management.
- Служба клининга.
- Служба безопасности и охраны.
- Служба строительного контроля.
- Административный отдел. Центральный Ресепшн.
- Коммерческое управление — property management.
- Состав, задачи, необходимая документация и регламенты для каждого подразделения УК.
- Как отличаться от конкурентов. Управление объектами со множеством собственников.
- Какие «мелочи» могут стать главным преимуществом.
- Особенности управления комплексами со множеством собственников.
- Кейс: Как сэкономить расходы комплекса на потребление электроэнергии.
- Договоры, необходимые для эффективного управления коммерческими объектами.
- Договоры, применяемые в управлении объектом недвижимости.
- Договоры на комплексное управление объектом с собственником.
- Договор на техническое обслуживание и содержание объекта с арендатором (собственником).
- Договоры но возмещение коммунальных расходов.
- Договоры аренды.
- Планирование и бюджетирование деятельности компании.
- Бухгалтерия и финансовый отдел в составе УК или на аутсорсинге.
- Задачи планирования и бюджетирования деятельности компании.
- Сроки бюджетирования, классификация статей и принципы составления бюджета.
- Бюджет расходов, основные ключевые показатели.
- Доходная часть бюджета, дополнительные источники получения дохода.
- Особенности составления бюджета УК при управлении имуществом одного собственника, показатели эффективности работы компании.
- Анализ практической ситуации: Разбор материала на примере конкретного бюджета расходов (P&L).
- Управляющий директор как эффективный менеджер. Коммуникативные аспекты представительской функции директора.
- Взаимодействие с арендаторами.
- Взаимодействие с собственниками.
- Взаимодействия с партнерами.
- Взаимодействие с контролирующими органами.
- Тайм-менеджмент Руководителя. Практические советы.
- Кейс: Как принимаются эффективные управленческие решения.
- Навигация комплекса как задача Управляющего. Алгоритм разделения потоков клиентов. Зачем нужна навигация комплекса. Главное правило навигации. Мировые тренды.
- Этапность и сроки выполнения работ.
- Разработка концепции и проекта. Индивидуальность.
- Навигация внешняя. Ключевые требования.
- Навигация внутренняя. Особенности навигации БЦ, ТРЦ, МФК.
- Кейс: Разработка навигации на прилегающей территории комплекса.
- Разделение потоков посетителей в МФК. Как УК заработать на профессиональном управлении паркингом.
- Способы управления потоками клиентов.
- Групповая дискуссия на тему: Паркинг — доходный бизнес или дополнительная опция для арендаторов, покупателей.
Разработка концепции и практика реализации объектов коммерческой недвижимости
- Многофункциональные Комплексы (МФК), определение, принципы формирования.
- Понятие и классификация МФК, примеры реализованных проектов.
- Преимущества/недостатки строительства и реализации МФК.
- Создание уникальной идеи МФК, поиск оптимальной комбинации функций, эффект синергии.
- Архитектурный концепт, базовые технические спецификации офисной, торговой и гостиничной функций, особенности сочетания в составе МФК.
- Специфика наполнения МФК (особенности привлечения арендаторов и/или продажи площадей).
- Современные тенденции формирования МФК и примеры успешных объектов.
- Офисные центры (ОЦ).
- Исследование рынка. Анализ конкурентной среды. Текущая ситуация на рынке и тенденции на будущее.
- Создание уникальной идеи. Отстройка от конкурентов. Параметры «идеального» ОЦ.
- Специфика архитектурных решений, определение «коэффициента потери площадей в здании», оптимальные планировочные решения (примеры).
- Систематизация типов офисных центров (технические спецификации) — действующая классификация офисных центров от Гильдии Управляющих и девелоперов.
- Формирование базовой ставки аренды.
- Написание концепции продвижения объекта. Поиск сбалансированного портфеля арендаторов.
- Принципы наполнения офисных площадей, эффективное взаимодействие с арендаторами, основные ошибки собственников.
- Методы поиска арендаторов на текущем рынке.
- Документальное сопровождение процессов — правоустанавливающие документы, виды договоров аренды, предварительный договор (полный текст договора аренды офисов долгосрочный и краткосрочный).
- Выстраивание эффективных отношений между всеми сторонами процесса (инвестор, девелопер, продавец, управляющая организация). Схема взаимодействия.
- Стадия подписания договора. Выполнение обязательств. Юридическое сопровождение взаимодействия с арендаторами в процессе эксплуатации объекта.
- Методика определения размера арендной платы.
- Услуги для арендаторов и посетителей офисных помещений: обязательные и дополнительные, текущая практика.
- Торговые центры (ТЦ).
- Маркетинговое исследование рынка (основные параметры — спрос, предложение, методы анализа). Анализ конкурентной среды. Текущая ситуация на рынке торговой недвижимости и прогнозы в России.
- Классификация ТРЦ (районный, региональный, специализированный и тп), основные спецификации (зона охвата, площади, типы «якорных» арендаторов).
- Параметры «идеального» торгового центра.
- Разработка концепции торгового центра, определение формата торгового центра, отстройка от конкурентов (последовательность шагов при принятии решения о формате, площади и параметрах будущего ТЦ, определение возможного состава арендаторов).
- Предпродажная подготовка, предброкеридж, технические спецификации ключевых арендаторов (правила проведения «предброкериджа» — сбор и анализ ответов от арендаторов о возможности вхождения в проект).
- Создание технологической концепции. Специфика архитектурных решений (ТЗ на проектирование на основе технологической концепции, технические спецификации основных «якорных» арендаторов).
- Формирование арендных ставок. Подготовка торгового плана. Определение арендных ставок в торговом центре; процент от оборота арендатора; работа с якорными арендаторами (текущая практика согласования коммерческих условий с «якорями»).
- Выстраивание эффективных отношений с ключевыми арендаторами.
- Подготовка торгового плана (анализ арендного дохода при строительстве или реконцепции ТЦ).
- Документальное сопровождение процессов, правоустанавливающие документы, виды договоров аренды, предварительный договор. Договор с учетом процента от оборота (полные тексты предварительного и основного договоров аренды с учетом процента от оборота арендатора).
- Обязательные и дополнительные (сопутствующие) функции. Шопинг и активный досуг. Квесты, батутные центры, кулинарные школы, музеи, выставки, зоопарки. Торговый центр как социальная площадка (примеры новых успешных ТРЦ).
- Обеспечение максимальной заполненности арендных площадей. Основные правила результативного поиска, отбора и размещения арендаторов (первичное привлечение арендаторов, организация показа объекта и предоставления информации, обязанности менеджеров по аренде).
- ТРЦ — виды, классы, преимущества, тенденции. Примеры успешного российского опыта.
- Постулаты переговорного процесса с арендаторами. Обоснование цены.
Арендные отношения
- Принципы построения арендной политики. Понятие аренды. Аренда в сравнении с покупкой. Арендные отношения в общей структуре рынка недвижимости. Арендные потоки и коммерческая недвижимость как актив. Основные требования к арендным потокам.
- Структура арендных платежей. Формирование конкурентной арендной ставки. Основные факторы, влияющие на базовую арендную плату. Арендная ставка и скидка на отделку помещений. Индексация арендной ставки.
- Методика измерения арендуемых площадей. Определение площади помещений согласно стандартам БТИ и БОМА. Особенности и дополнительные преимущества измерения площадей по стандартам БОМА. Понятие фактора потерь, полезной и арендуемой площади. Как правильно отразить арендуемую площадь в договоре аренды.
- Эксплуатационные расходы и их структура. Фиксированная ставка и принцип «Открытой книги». Расчетная и фактическая ставка эксплуатационных расходов. Сводный расчет. Фиксированная и переменная часть эксплуатационных расходов.
- Коммунальные платежи.
- Понятие чистого операционного дохода. Как рассчитать чистый операционный доход при наличии свободных площадей. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости при помощи ЧОД.
- Срок действия договора аренды. Краткосрочные, долгосрочные договоры; договоры, заключенные на неопределенный срок: в каком случае лучше заключать тот или иной договор? Досрочное расторжение договора и способы его предотвращения. Способы предотвращения выхода арендатора из договора. Судебная защита. Банкротство арендатора и прекращение договора аренды.
- Обеспечительный платеж по договору аренды. Иные способы обеспечения договорных обязательств арендатора: банковская гарантия, договор поручительства. Возврат/зачет обеспечительного платежа в условиях банкротства.
- Передача и возврат помещений по договору аренды. Акт допуска и Акт приема-передачи. Как отразить в договоре аренды «арендные каникулы»? Основные риски при возврате помещений.
- Обязанности арендатора и арендодателя по договору. Понятие неисполнения договора и алгоритм работы с претензиями. Понятие встречного исполнения.
- Отделочные работы и перепланировки арендатора в помещениях. Требования Арендодателя к проведению отделочных работ. Необходимые документы. Разграничение эксплуатационной ответственности Арендодателя и Арендатора.
- Предварительный договор. Предмет и основное содержание.
- Как осуществлять платежи за пользование помещениями по предварительному договору. Схемы зачета платежей по предварительному договору в счет основного договора аренды.
- Риски, штрафы и неустойки по предварительному договору.
- Управление арендными отношениями.
- Организация и форма контроля арендных поступлений. Взыскание дебиторской задолженности.
- Поддержание коммуникации с арендаторами. Программы лояльности. Мониторинг удовлетворенности арендаторов работой управляющей компании и объектами инфраструктуры.
- Стратегия взаимодействия с арендаторами в кризис. Оценка степени надежности арендатора. Финансовый анализ сценариев и вариантов взаимодействия. Стратегия переговоров по изменению коммерческих условий. Работа с «групповым протестом» арендаторов.
- Снижение арендной ставки в обмен на продление договора: методика расчета арендной ставки.
- Стратегия заполнения свободных помещений в кризис.
Системная организация, позиционирование и продвижение объектов коммерческой недвижимости
- История вопроса. Возникновение формата «торговый центр». Современные многофункциональные комплексы: торгово-развлекательные, торгово-офисные.
- Формирование понятия товарного направления торгово-развлекательного центра. Типы и виды торгово-развлекательных центров. Прочие спутниковые функции для обеспечения заполняемости площадей. Примеры удачных решений.
- Зонирование ТРЦ: входы и выходы, паркинг, «горячие» и «мертвые» зоны в торговых центрах. Оптимальный баланс используемых и технических площадей. Приемы оживления «мертвых» зон.
- Обеспечение наполняемости торгово-развлекательного комплекса.
- Якорные арендаторы в ТРЦ. Направление покупательских потоков. Зоны концентрации потенциальных покупателей. Организация системы навигации и информирования в ТРЦ.
- Работа с покупателями: определение целевой группы, портрет покупателя, структура спроса. Услуги для посетителей: основные (обязательные) и дополнительные. Организация ресторанных двориков и точек питания. Развлекательные зоны в торговом центре.
- Изменения в покупательском спросе — как меняются модели потребления.
- Работа с конкурентами: анализ конкуренции, конкурентные преимущества, методы привлечения покупателей. Мероприятия, направленные на продвижение (открытие, продвижение и «переключение» от конкурента).
- Необходимость реконцепции или достаточно маркетинговых инструментов.
- Маркетинговые инструменты по повышению продаж.
- Событийный менеджмент в маркетинговых целях.
- Маркетинговые функции УК.
- Формирование и развитие бренда.
Сравнение форматов
Очно-заочный
23 900₽
Очный
23 900₽
Онлайн
23 900₽
Отзывы
Семинар, 16 ак. часа | 2 дня очного обучения c 09.00 до 18.15
Регистрация на курс
23 900₽
Место проведения
6 линия В.О., д. 43, офис 3
Отзывы